Ön Alım Hakkına Dayalı Tapu İptali ve Tescil İstemi

avukat bahar ucar

Davacının Dayandığı Pay Elbirliği Mülkiyetine Konu Olduğundan Davanın Tereke Adına Açıldığı Gözetilerek Davada İştirakin Sağlanması Gerektiği – Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Çevrilmesine Dair Kararın Tapu Kaydına Yansıtılması İçin Davacı Tarafa Uygun Bir Süre Verilmesi Gerektiği/Aksi Halde TMK’nun 640. Maddesi Uyarınca İşlem Yapılması Gerektiği

T.C.
YARGITAY
14. HUKUK DAİRESİ
E. 2018/1272
K. 2018/5005
T. 3.7.2018

* ÖNALIM HAKKINA DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİL İSTEMİ

 ( Davacının Dayandığı Pay Elbirliği Mülkiyetine Konu Olduğundan Davanın Tereke Adına Açıldığı Gözetilerek Davada İştirakin Sağlanması Gerektiği – Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Çevrilmesine Dair Kararın Tapu Kaydına Yansıtılması İçin Davacı Tarafa Uygun Bir Süre Verilmesi Gerektiği/Aksi Halde TMK’nun 640. Maddesi Uyarınca İşlem Yapılması Gerektiği )

* ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİ 

( Önalım Hakkının Paylı Mülkiyet İlişkisi Kurulduğu Anda Doğduğu ve Satışın Yapılmasıyla Kullanılabilir Hale Geldiğinin Belirtildiği – Dayanılan Pay Elbirliği Mülkiyetine Konu ise Tüm Ortakların Birlikte Dava Açması veya Birinin Açtığı Davaya Diğerlerinin Muvafakat Etmesi Gerektiği/Davanın Görülebilirlik Koşulu Yerine Getirilmeden Noksan İncelemeyle Hüküm Kurulmasının Bozma Sebebi Olduğu )

* PAYLI MÜLKİYETE ÇEVRİLMESİ KARARI 

( Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası – Davacının Dayandığı Payın Elbirliği Mülkiyetine Konu Olup Çevrilmesine Dair İlamın Kesinleşmesine Rağmen İnfaz Edilmediğinin Anlaşıldığı/Davacının Davayı Kendi Adına Sürdürebilmesi İçin Tapu Kaydında İştirakın Çözülmesi Gerektiği Gözetilmeden Karar Verilmesinin İsabetsiz Olduğu )

* DAVANIN GÖRÜLEBİLİRLİK KOŞULU

 ( Yasal Önalım Hakkı – Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Çevrilmesine Dair İlamın İnfazının Sağlanması Gerektiği Aksi Halde Davanın Tereke Adına Sürdürülmesi Zorunluluğu Gözetilerek İşlem Yapılması Gerektiği/Kararın Tapu Kaydına Yansıtılması İçin Davacıya Süre Verilip Güncel Tapu Kayıtları Denetlendikten Sonra İşin Esasına Girilerek Karar Verilmesi Gerektiği )

* TARAF TEŞKİLİ 

( Elbirliği İle Malik Olunan Paya Dayalı Tapu İptal ve Tescil İstemi – Tüm Ortakların Birlikte Dava Açması veya Birinin Açtığı Davaya Diğerlerinin Muvafakat Etmesi Gerektiği/Ortakların Tümünün Muvafakati Sağlanamazsa Murisin Terekesine Görevli Mahkemede Temsilci Atanması İçin Davacıya Süre Verileceği)

4721/m.640,732

11.10.1982 T. 3/2 S. İBK

ÖZET : Dava ve birleştirilen davalar, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Dava tarihi itibariyle davacının dayandığı pay elbirliği mülkiyetine konu olduğundan davacının tereke adına dava açtığı gözetilerek davada iştirakin sağlanması gerektiği, diğer elbirliği ortaklarının muvafakatinin alınması gerektiği ile davacının dayandığı elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesine dair Sulh Hukuk Mahkemesi ilamının kesinleşmesine rağmen infaz edilmediği hususlarına önceki bozma ilamında değinilmişse de bozmaya uygun karar verilmediği anlaşılmakla;

Davanın görülebilirlik koşulu itibariyle davacının eldeki davayı kendi adına sürdürebilmesi için tapu kaydında iştirakin çözülmesi, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesine dair ilamın infazının sağlanması gerektiği; aksi halde davanın tereke adına sürdürülmesi zorunluluğu gözetilerek TMK’nun 640. maddesi uyarınca işlem yapılması gerektiği kuşkusuz olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.

DAVA : Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 26.11.2010 gününde verilen dilekçeyle önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; dava şartı yokluğundan davanın usulden reddine dair verilen 09.02.2016 tarihli hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı- birleştirilen davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR : Dava ve birleştirilen davalar, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı- birleştirilen davacı vekili, müvekkilinin elbirliği maliklerinden biri olduğu 427, 617, 444, 431, 430 ve 428 parsel sayılı taşınmazların dava dışı önceki paydaşları tarafından 13/240 payının 31.03.2009 tarihinde davalıya satıldığını, müvekkiline satışla ilgili noter bildirimi yapılmadığını ileri sürerek önalım hakkı sebebiyle tapuda davalı adına kayıtlı payın iptali ile müvekkili adına tescilini istemiştir.

Davalı- birleştirilen davalı vekili, resmi senette gösterilen bedellerin gerçek satış bedelinden daha düşük olduğunu, müvekkilince 03.04.2009 tarihinde Vergi Dairesine verilen dilekçeyle gerçek bedeller üzerinden verginin ödendiğini, davanın satış tarihinden uzun bir süre geçtikten sonra açılması ve taşınmazların değerinin artması sebebiyle yeni belirlenecek değerler üzerinden depo kararı verilmesi gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, dava ve birleştirilen davaların kabulüne dair verilen kararın davalı- birleştirilen davalı vekilince temyizi üzerine; Dairemizin 30.04.2015 tarih, 2015/4244 Esas, 2015/4938 karar sayılı ilamı ile “… davaya konu 427, 428, 430, 431, 444 ve 617 parsel sayılı taşınmazlarda davacı 26.01.2011 tarihinde intikal suretiyle diğer mirasçılar ile birlikte elbirliği ortaklığı şeklinde malik olup diğer iştirakli malikler adına da davacı tarafından yasal önalım hakkı kullanılmak amacıyla bu davanın açıldığı anlaşılmaktadır. Ancak davacı dışında 26.01.2011 tarihinde intikal suretiyle pay maliki olan diğer iştirakçi maliklerin davada yer almadıkları anlaşılmaktadır.

Diğer taraftan, Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2011/442 Esas, 2012/100 Karar sayılı “dava konusu taşınmazlardaki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesine” dair verilen kararının kesinleştiği görülmektedir.

O halde anılan ilamın kesinleşmesiyle artık bu davada terekeye temsilci atanması yoluna gidilemeyeceği de gözetilerek yukarda açıklandığı şekilde işlem yapılarak (elbirliği maliklerinin muvafakatları alınarak) taraf teşkilinin sağlanması, daha sonra işin esasının incelenmesi gerekirken yazılı şekilde asıl ve birleştirilen davaların kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş” gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda, dava şartı yokluğundan davanın usulden reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı- birleştirilen davacı vekili temyiz etmiştir.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkının kullanılmasında davacının dayandığı pay elbirliği mülkiyetine konu ise tüm ortakların birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi gerekir. Çünkü bu gibi hallerde 11.10.1982 gün 3/2 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın tereke adına açıldığının kabulü gerekir. Muvafakat duruşmaya gelip bu konuda beyanda bulunmakla veya imzası noterce onaylı muvafakat belgesi ibraz edilmesi suretiyle yahut davacı adına davayı takip eden avukata vekalet verilmesi ile sağlanabilir. Bu yolda ortakların tümünün muvafakatı sağlanamazsa Türk Medeni Kanununun 640.maddesi hükmü uyarınca miras bırakanın terekesine görevli mahkemede temsilci atanması için davacıya süre verilir. Temsilci davacı dışında biri olursa davacının sıfatı biter, davayı temsilci takip eder. Dava hakkına dair olan bu hususun hakim tarafından kendiliğinden öncelikle nazara alınması gerekir.

Somut olaya gelince, mahkemece bozma ilamına uyulmasına rağmen bozma gereklerinin tamamen yerine getirildiği söylenemez. Davanın açıldığı tarih itibariyle davacının dayandığı pay elbirliği mülkiyetine konu olduğu için davacının tereke adına dava açtığı gözetilerek davada iştirakin sağlanması gerektiği Dairemizin önceki bozma ilamında vurgulanarak bu bağlamda diğer elbirliği ortaklarının muvafakatinin alınması gereğine değinilmiştir. Ayrıca davacının dayandığı elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesine dair Sulh Hukuk Mahkemesinin, 09.02.2012 tarih, 2011/442 Esas, 2012/100 Karar sayılı ilamın kesinleşmesine rağmen infaz edilmediği hususuna da yer verilmiştir.

O halde, davanın görülebilirlik koşulu itibariyle davacının eldeki davayı kendi adına sürdürebilmesi için tapu kaydında iştirakın çözülmesi, başka bir ifadeyle anılan elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesine dair ilamın infazının sağlanması gerektiği açıktır. Aksi halde davanın tereke adına sürdürülmesi zorunluluğu gözetilerek TMK’nun 640. maddesi uyarınca işlem yapılması gerektiği kuşkusuzdur.

Mahkemece, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesine dair kararın tapu kaydına yansıtılması için davacı tarafa uygun bir süre verilmesi, verilen süre içerisinde kararın tapu kaydına yansıtılıp yansıtılmadığı güncel tapu kayıtlarının getirtilmesi suretiyle denetlendikten başka bir ifadeyle, yukarda değinilen ilkeler gözetilmek suretiyle davanın görülebilirlik koşulu yerine getirildikten sonra işin esasına girilerek oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken noksan inceleme ve araştırmayla yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle davacı-birleştirilen davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istenmesi halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 03.07.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi. https://www.hukukihaber.net/kararlar/onalim-hakkina-dayali-tapu-iptali-ve-tescil-istemi-h406880.html